Ein großes Dach bringt keinen Cent, solange es nur Regen abhält. Mit einer Photovoltaikanlage wird daraus eine Einnahmequelle, und zwar ohne eigene Investition. Es gibt zwei Wege: Sie verpachten die Fläche an einen Anlagenbetreiber, oder der Strom vom Dach geht direkt an die Mieter im eigenen Gebäude. Beides lässt sich kombinieren. Hier erklären wir, wie die Modelle funktionieren, und rechnen ein Beispiel für den Anlagenbetreiber durch, ohne geschönte Zahlen.
Weg 1: Dachfläche verpachten
Bei der Dachverpachtung stellen Sie Ihre Dachfläche zur Verfügung. Errichtung und Betrieb der Photovoltaikanlage übernimmt der Pächter. Sie tragen kein Investitionsrisiko und kümmern sich weder um Technik noch um Wartung oder Versicherung der Anlage.
Die Pacht wird häufig als Einmalzahlung für die gesamte Laufzeit geleistet. Bei 20 Jahren Laufzeit liegt diese Vorauszahlung je nach Beschaffenheit des Daches bei etwa 200 bis 250 Euro pro Kilowatt-Peak installierter Leistung. Für eine Anlage mit 100 kWp sind das rund 20.000 bis 25.000 Euro.
So läuft eine Dachverpachtung ab:
- Besichtigung und Prüfung der Dachflächen: Zustand, Tragfähigkeit, Ausrichtung und Verschattung bestimmen Anlagengröße und Pachthöhe.
- Pachtangebot auf Grundlage der Prüfung.
- Nutzungsvertrag für die Dachfläche mit Laufzeit, Pachtzahlung, Rechten und Pflichten.
- Grundbuchliche Sicherung über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
- Errichtung und Betrieb: Planung, Montage, Inbetriebnahme, danach Wartung und Betrieb durch den Pächter über die gesamte Laufzeit.
Weg 2: Mieterstrom für die Nutzer im Gebäude
Beim Mieterstrommodell wird der Strom vom Dach direkt an die Mieter im selben Gebäude geliefert. Alle Mieter können an der Stromproduktion teilhaben, wenn sie es möchten. Die Teilnahme ist freiwillig, jeder Mieter entscheidet selbst.
Wer mitmacht, bezieht tagsüber Solarstrom vom eigenen Dach. Reicht die Sonne nicht, etwa nachts oder im Winter, wird der fehlende Strom aus dem Netz ergänzt. Für den Mieter bleibt es eine Stromlieferung mit einer Abrechnung.
Für Sie als Eigentümer steigert ein Mieterstromangebot die Attraktivität der Immobilie. Ihre Mieter nutzen Strom, der direkt auf dem Gebäude entsteht.
Beides kombinieren
Verpachtung und Mieterstrom schließen sich nicht aus. Hat ein Gebäude oder ein Gebäudekomplex mehrere Dachflächen, wird ein Teil verpachtet, und auf den übrigen Flächen entsteht ein Mieterstrommodell. So erhalten Sie mit der Pachtvorauszahlung sofort Liquidität und bieten Ihren Mietern gleichzeitig Strom vom eigenen Dach an.
Musterrechnung für den Anlagenbetreiber
Wie rechnet sich das für den, der das Dach pachtet, die Anlage baut und den Strom an die Mieter verkauft? Wir gehen von einer Anlage mit 100 kWp aus, einem Verkaufspreis von 25 Cent pro Kilowattstunde und davon, dass 90 Prozent des erzeugten Stroms an die Mieter verkauft werden. Der Rest geht ins Netz.
Die Annahmen:
- Jahresertrag 100.000 kWh, also 1.000 kWh je kWp, ein Richtwert für Süddeutschland
- 90.000 kWh Verkauf an die Mieter zu 25 ct/kWh netto
- 10.000 kWh Einspeisung, Vergütung anteilig 6,03 ct/kWh (7,70 / 6,66 / 5,44 ct/kWh je Leistungsstufe, Inbetriebnahme ab 1. August 2026)
- Mieterstromzuschlag anteilig 1,89 ct/kWh (2,51 / 2,33 / 1,57 ct/kWh je Leistungsstufe, Inbetriebnahme ab 1. August 2026)
- Investition 1.100 €/kWp, Marktspanne für Gewerbeanlagen um 100 kWp 950 bis 1.300 €/kWp netto
- Dachpacht 225 €/kWp als Einmalzahlung für 20 Jahre
- Wartung und Versicherung 1,5 Prozent der Investition pro Jahr
- Messstellenbetrieb, Abrechnung und Service 2.500 € pro Jahr
Das erste Betriebsjahr:
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Stromverkauf an Mieter | 90.000 kWh × 25,00 ct | 22.500,00 € |
| Mieterstromzuschlag | 90.000 kWh × 1,89 ct | 1.702,80 € |
| Einspeisevergütung | 10.000 kWh × 6,03 ct | 603,20 € |
| Erlöse gesamt | 24.806,00 € | |
| Wartung und Versicherung | 1,5 % × 110.000 € | -1.650,00 € |
| Messstellenbetrieb, Abrechnung, Service | Pauschale | -2.500,00 € |
| Laufende Kosten gesamt | -4.150,00 € | |
| Überschuss pro Jahr vor Steuern und Finanzierung | 20.656,00 € |
Investition und Amortisation:
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Photovoltaikanlage | 100 kWp × 1.100 € | 110.000,00 € |
| Dachpacht als Einmalzahlung | 100 kWp × 225 € | 22.500,00 € |
| Gesamtinvestition | 132.500,00 € |
- Einfache Amortisation: rund 6,4 Jahre (132.500 € geteilt durch 20.656 € pro Jahr)
- Überschuss nach 20 Jahren: rund 258.000 € nach Abzug der Investition, gerechnet mit 0,5 Prozent Moduldegradation pro Jahr
Die Rechnung ist bewusst einfach gehalten: ohne Finanzierung, Steuern, Preissteigerungen und Rücklagen, etwa für einen Wechselrichtertausch. Der Reststrom, den die Mieter zusätzlich aus dem Netz beziehen, ist als durchlaufender Posten angesetzt. Ob ein Mieterstromzuschlag gezahlt wird, hängt von den Voraussetzungen im Einzelfall ab. Die tatsächlichen Werte ergeben sich erst aus der Prüfung vor Ort.
Fazit: Das Dach entscheidet, nicht die Broschüre
Für die erste Prüfung brauchen wir drei Unterlagen:
- Vollmacht zur Netzverträglichkeitsprüfung beim zuständigen Netzbetreiber
- Aktueller Grundbuchauszug
- Amtlicher Lageplan
Dazu kommen Dachpläne mit Maßen, Material und Alter der Dachhaut, Fotos aus allen Himmelsrichtungen und Angaben zur Statik. Für ein Mieterstrommodell helfen außerdem Stromrechnungen der Mieter oder des Gemeinschaftsstroms, denn daraus lassen sich Verbrauch und Strompreis ablesen.
Ob Pacht, Mieterstrom oder beides: Welches Modell zu Ihrem Dach passt, zeigt ein Termin vor Ort.
Herzlichst
Ihr Dirk Lorich
Hinweis: Wir erbringen weder Rechts- noch Steuerberatung.
Quellen (Stand September 2026):
Lumitra: EEG-Mieterstromzuschlag 2026
metergrid: Förderungen 2026 für Photovoltaik und Mieterstrom
Bundesnetzagentur: Solaranlagen, Fördersätze
Green Monkeys Energy: Photovoltaik für Unternehmen 2026
reduco: Photovoltaik Gewerbe, Kosten und Planung 2026
ennergy: PV-Mieterstrommodell 2026
Lumitra: Was kostet Mieterstrom?
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Ihr Dirk Lorich
